Vorgehen Eintragung Bauhandwerkerpfandrecht

Cyrine Zeder, Mitglied der Geschäftsleitung AM Suisse, Leiterin Recht/Soziales/Unternehmensführung und
Thomas Roth, Stv. Jurist, Abteilung Recht/Soziales/Unternehmensführung.

Hierzu stellt man ein Gesuch um provisorische Eintragung des Pfandrechts im Grundbuch. Zuständig ist das erstinstanzliche Gericht (Bezirksgericht, Kreisgericht, Regionalgericht) am Ort des Grundstücks (also dort, wo das Bauwerk steht). Das Gesuch richtet sich also gegen den Grundeigentümer (der nicht zwingend identisch sein muss mit Ihrem Kunden). Nach der provisorischen Eintragung folgt das Prozedere zur definitiven Eintragung des Pfandrechts. Zuständig dafür ist zunächst der Friedensrichter und dann wiederum das erstinstanzliche Gericht am Ort des Grundstücks. Gleichzeitig mit dem Gesuch um definitive Eintragung des Pfandrechts kann man eine Leistungsklage auf den Forderungsbetrag der noch offenen Rechnung einleiten.   

Vorgehen Eintragung Bauhandwerkerpfandrecht im Detail:

Art. 837 Abs. 1 Ziffer 3 ZGB gibt dem Handwerker als Sicherung für seine Werklohnforderung ein gesetzliches Pfandrecht am Grundstück, auf dem er sich zu arbeiten verpflichtet oder auf dem er gearbeitet hat (Bauhandwerkerpfandrecht). Er tritt im Verfahren als Gesuchsteller auf. Berechtigt zum Eintrag sind sämtliche Unternehmer, die Material und Arbeit oder Arbeit allein geliefert oder sich dazu verpflichtet haben. Gesuchsgegner ist stets der Grundeigentümer. Voraussetzung für das Pfandrecht ist neben einer Arbeitsleistung (mit oder ohne Materiallieferung), dass die Eintragung im Grundbuch spätestens vier Monate nach der Vollendung der Arbeiten erfolgt (siehe Art. 839 Abs. 2 ZGB). Die Frist ist mit dem Stellen des Gesuchs nicht gewahrt, sondern nur mit dem effektiven Eintrag. Zuständig ist primär das Gericht am Lageort des Grundstücks.
Der Handwerker (Gesuchsteller) muss sein Gesuch begründen und (soweit möglich) mit Unterlagen dokumentieren. Darlegen muss er insbesondere,
• dass er auf dem Grundstück des Eigentümers (Gesuchsgegners) gearbeitet (oder sich dazu verpflichtet) hat,
• welche (letzten) Arbeiten er ausgeführt hat,
• dass seit der Vollendung der Arbeiten noch keine vier Monate verstrichen sind (Art. 839 Abs. 2 ZGB).
Dokumentieren muss er das Gesuch, wenn möglich, mit den massgeblichen Grundbuchauszügen, Werkverträgen, schriftlichen Aufträgen, Arbeitsrapporten, Rechnungen sowie allenfalls E-Mails und Briefen. Für das Gesuch stehen in der Regel ein Formular und eine Checkliste zur Verfügung. Wichtig ist, dass der Handwerker sein Gesuch von Anfang an sorgfältig begründet und sämtliche massgeblichen Belege einreicht. Er muss damit rechnen, dass ihm das Gericht nach der Stellungnahme des Eigentümers (Gesuchsgegners) keine Gelegenheit mehr einräumt, etwas Neues vorzubringen sowie neue und ergänzende Unterlagen einzureichen.

Bestreitet der Grundeigentümer im summarischen Verfahren weder die Lieferung von Arbeit und/oder Material (oder die Verpflichtung dazu) noch die Einhaltung der Viermonatsfrist, so kann er die vorläufige Eintragung des Bauhandwerkerpfandrechts ohne Weiteres anerkennen. Mit der Anerkennung des provisorischen Eintrags verbaut er sich nicht die Möglichkeit, Bestand und Umfang der Handwerkerforderung im folgenden Verfahren vor dem ordentlichen Gericht zu bestreiten, insbesondere Mängelrügen zu erheben oder Gewährleistungsansprüche und Gegenforderungen geltend zu machen.

Der Anspruch des Handwerkers auf Eintragung eines Pfandrechts besteht nur, wenn seine Forderung nicht anderweitig sichergestellt ist (Art. 839 Abs. 3 ZGB). Mit der Leistung der Sicherheit (z.B. einer unbefristeten Bankgarantie) geht der Anspruch des Handwerkers auf das Bauhandwerkerpfandrecht unter.

Weist das Gericht das Gesuch um vorläufige Eintragung des Pfandrechts ab oder tritt es darauf nicht ein, hat der Handwerker die Gerichtskosten zu tragen und allenfalls die Gegenseite zu entschädigen. Hat er mit seinem Gesuch Erfolg, werden die Kosten dennoch von ihm bezogen. Erst das Gericht im Verfahren auf definitive Eintragung des Bauhandwerkerpfandrechts entscheidet endgültig über die Verteilung der Gerichtskosten und über die Zusprechung einer allfälligen Parteientschädigung.

Wird dem Gesuch im summarischen Verfahren entsprochen, erfolgt bloss eine vorläufige Eintragung des Pfandrechts. Der Gesuchsteller/Handwerker muss innert der ihm vom Gericht angesetzten Frist vor dem ordentlichen Gericht auf definitive Eintragung des Pfandrechts klagen. Verpasst der Handwerker diese Frist, kann der Gesuchsgegner (Eigentümer) die Löschung des Pfandrechts verlangen. Erfolgt die definitive Eintragung des Pfandrechts, ist die Forderung des Handwerkers im Umfang des Eintrags sichergestellt. Erst wenn der Handwerker auch in einem weiteren Verfahren vor dem ordentlichen Gericht in Bezug auf seine Forderung obsiegt hat, kann er auf dieses Pfand greifen (siehe Entscheid des Bundesgerichts BGE 138 III 132). In diesen Verfahren hat der Handwerker seinen Anspruch nicht nur glaubhaft zu machen, sondern zu beweisen. ■