Procédure d’inscription de l’hypothèque légale des artisans et entrepreneurs

Texte : Cyrine Zeder, membre de la direction d’AM Suisse, responsable droit /
affaires sociales / gestion de l’entreprise et Thomas Roth, juriste suppléant, responsable droit / affaires sociales / gestion de l’entreprise.

Il faut requérir à cette fin une inscription provisoire de l’hypothèque légale au registre foncier. Est compétent le tribunal de première instance (tribunal de district, tribunal d’arrondissement, tribunal régional) de la localité du bien-fonds (c.-à-d. là où se trouve l’ouvrage) . La requête est dirigée contre le propriétaire foncier (qui n’est pas forcément la même personne que votre client). Après l’inscription provisoire suit la procédure d’inscription définitive de l’hypothèque légale. Est d’abord compétent le juge de paix, puis le tribunal de première instance de la localité du bien-fonds. Il est possible d’engager une action en exécution d’une prestation sur le montant de la créance de la facture encore impayée en même temps que la requête d’inscription définitive de l’hypothèque légale.

Procédure détaillée d’inscription d’une hypothèque légale des artisans et entrepreneurs :

L’art. 837, al. 1, ch. 3 CC accorde à l’artisan, en garantie de sa créance du prix de l’ouvrage, une hypothèque légale sur le bien-fonds, sur lequel il s’engage à travailler ou il a travaillé (hypothèque légale des artisans et entrepreneurs). Il intervient dans la procédure en qualité de requérant. Sont autorisés à être inscrits tous les entrepreneurs qui ont livré seuls du matériel et du travail, ou du travail, ou qui se sont engagés à le faire. La partie adverse est toujours le propriétaire foncier. La condition pour l’hypothèque légale est, outre la prestation de travail (avec ou sans livraison de matériel), que l’inscription au registre foncier intervienne au plus tard quatre mois après l’achèvement des travaux (cf. art. 839, al. 2 CC). Le délai n’est pas respecté avec le dépôt de la demande, mais uniquement avec l’inscription effective. Le tribunal compétent est d’abord celui de la localité du bien-fonds.
L’artisan (requérant) doit motiver sa demande et (dans la mesure du possible) la documenter. Il doit démontrer :

• qu’il a travaillé (ou s’est engagé à le faire) sur le bien-fonds du propriétaire (partie adverse),
• quels (derniers) travaux il a effectués,
• que quatre mois ne se sont pas encore écoulés depuis l’achèvement des travaux (art. 839, al. 2, CC).
Si possible, il doit documenter la demande avec des extraits du registre foncier, contrats d’entreprise, mandats écrits, rapports de travail, factures et, le cas échéant, e-mails et lettres. Un formulaire et une check-list sont en général disponibles pour la requête. Il est important que l’artisan motive sa demande avec soin dès le départ et fournisse tous les justificatifs pertinents. Il doit s’attendre à ce que le tribunal, après la prise de position du propriétaire (partie adverse), ne lui permette plus ni d’apporter de nouveaux éléments ni de soumettre des documents complémentaires.
Si, lors de la procédure sommaire, le propriétaire foncier ne conteste ni la fourniture de travail et/ou de matériel (ou l’obligation de le faire), ni le respect du délai de quatre mois, il peut reconnaître sans autre formalité l’inscription provisoire de l’hypothèque légale des artisans et entrepreneurs. En acceptant l’inscription provisoire, il ne se prive pas de la possibilité de contester l’existence et l’étendue de la créance de l’artisan dans la procédure à suivre devant le tribunal ordinaire, notamment de signaler des défauts ou de faire valoir des prétentions en garantie et des contre-créances.

L’artisan n’a le droit de requérir l’inscription d’une hypothèque légale que si des sûretés ne sont pas fournies d’une autre manière pour sa créance (art. 839, al. 3 CC). Le droit de l’artisan à l’hypothèque légale des artisans et entrepreneurs s’éteint au moment où la sûreté est fournie (p. ex. une garantie bancaire illimitée).

Si le tribunal rejette la demande d’inscription provisoire de l’hypothèque légale ou n’entre pas en matière, l’artisan doit supporter les frais judiciaires et, le cas échéant, indemniser la partie adverse. Si sa requête aboutit, les coûts sont néanmoins à sa charge. Seul le tribunal, lors de la procédure d’inscription définitive de l’hypothèque légale, statue définitivement sur la répartition des frais judiciaires et l’allocation de dépens éventuels.

Si la demande est acceptée lors de la procédure sommaire, l’hypothèque légale est uniquement inscrite à titre provisoire. Le requérant doit intenter une action en inscription définitive de l’hypothèque légale devant le tribunal ordinaire dans le délai imparti par le tribunal. Si l’artisan ne respecte pas ce délai, la partie adverse (propriétaire) peut demander la radiation de l’hypothèque légale. En cas d’inscription définitive, la créance de l’artisan est garantie à hauteur de l’inscription. L’artisan ne peut recourir à cette hypothèque que s’il a obtenu gain de cause en lien avec sa créance dans une autre procédure devant le tribunal ordinaire (cf. arrêt du Tribunal fédéral ATF 138 III 132). Dans ces procédures, l’artisan doit non seulement rendre plausibles ses prétentions, mais aussi les prouver.  ■